Credito d'imposta prima casa 2026: guida aggiornata, calcolo ed esempi pratici

La Legge di Bilancio 2026 conferma e rafforza alcune delle principali agevolazioni fiscali legate alla prima casa, senza modificare la struttura del credito d'imposta per il riacquisto.
Resta quindi valida la possibilità, per chi vende e ricompra una casa entro determinati termini, di beneficiare di un credito fiscale che riduce le imposte sul nuovo acquisto.
Vediamo in dettaglio quando spetta, come si calcola, e quali sono le novità 2026.

Cos'è il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa:

Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa è un beneficio fiscale previsto dall'art. 7 della Legge 448/1998.
Consente di recuperare parte delle imposte già pagate in occasione di un precedente acquisto agevolato, quando si compra una nuova abitazione principale dopo aver venduto la precedente.

E' un'agevolazione che evita una doppia tassazione e promuove la mobilità abitativa, molto utile per chi cambia casa ma mantiene la destinazione "prima casa"

Requisiti per ottenere il credito d'imposta:

Per usufruire del credito d'imposta devi rispettare tutti i seguenti requisiti:

Hai acquistato in passato un immobile con i benefici "prima casa", pagando imposta ridotta (2% registro o 4% IVA). Hai venduto quell'immobile, perdendo così la titolarità del beneficio. Entro 2 anni dalla vendita (novità confermata dalla Legge di Bilancio 2026) acquisti un nuovo immobile con i requisiti "prima casa" Il nuovo immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Devi dichiarare espressamente nell'atto notarile di voler usufruire del credito d'imposta, indicando gli estremi del precedente acquisto agevolato

Come si calcola il credito d'imposta:

Il credito è pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto agevolato, fino a concorrenza dell'imposta dovuta sul nuovo acquisto.

Come si utilizza il credito d'imposta

Puoi usare il credito in diversi modi:

In diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto (direttamente in sede di atto notarile). In compensazione tramite modello F24, utilizzando il codice tributo 6602. In diminuzione dell'IRPEF nella dichiarazione dei redditi. In compensazione di imposte indirette su altri atti (successioni, donazioni, ecc.).

 Il credito non è rimborsabile in denaro e non può essere chiesto a rimborso per l'eventuale eccedenza non utilizzata.

Novità introdotte e confermate dalla Legge di Bilancio 2026

Novità	Cosa cambia	Effetto pratico
Termine esteso a 2 anni per la vendita della casa precedente	Confermata la modifica introdotta nel 2025: ora hai 24 mesi per alienare l'immobile posseduto con le agevolazioni "prima casa" e mantenere il diritto al credito.	Maggiore flessibilità per vendere con calma e pianificare il nuovo acquisto.
Bonus prima casa under 36	Rinnovato anche per il 2026: esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale per chi ha ISEE inferiore a 40.000 e acquista entro i 36 anni.	Può sommarsi (in parte) al credito d'imposta, se ricorrono i requisiti.
Esclusione della prima casa dal calcolo ISEE	In discussione nelle misure sociali 2026: il valore catastale dell'abitazione principale non concorre più al patrimonio per ISEE.	Non incide sul credito, ma agevola l'accesso ad altri bonus collegati all'abitazione.

Documenti e adempimenti necessari:

Per richiedere correttamente il credito d'imposta:

Inserisci nell'atto notarile la dichiarazione di voler fruire del credito. Indica gli estremi dell'atto di acquisto precedente e dimostra di aver beneficiato dell'agevolazione. Conserva atti, ricevute e quietanze per eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate.

Consiglio dell'esperto

Prima del rogito, chiedi sempre al notaio o al tuo consulente fiscale di verificare la corretta applicazione del beneficio.
Un errore formale (es. mancata dichiarazione in atto) può far perdere definitivamente il diritto al credito, anche se i requisiti sostanziali sono rispettati.

Conclusione

Il credito d'imposta prima casa 2026 resta una delle agevolazioni più utili per chi cambia abitazione principale, consentendo un risparmio immediato sulle imposte.
Con l'estensione del termine a due anni per la vendita dell'immobile precedente, la norma si adatta meglio alle esigenze reali di chi vuole vendere e ricomprare con serenità.

DOTT.SSA MARIA DI NAPOLI

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